Zeker de laatste tijd is het zeer duidelijk dat de prijzen van P's dalen. Zou ook wel heel gek zijn als dit niet het geval was, met gemiddeld -27% januari-autoverkoop in Europa. Mensen die antwoorden dat dit niet zo is: yeah right, wishful thinking.

Speel automatisch mee met 2x 1/5 lotje

Heren,
De prijzen staan behoorlijk onder druk, vooral die van de zgn. "speeltjes":
P's, SL(K)'s, TT's etc., etc. Maar ook (semi-)klassiekers worden slechts mondjesmaat verkocht. Oók alles groter dan MB C, A4, 3-serie etc. wordt er op dit moment niet gemakkelijker op. Vooral de merkgebonden dealers krijgen het zwaar voor de kiezen. In de praktijk zijn dit ook de eersten die moeten opgeven (hoge kosten omtrent huisvesting - dit moet zus, dat moet zó). Zeer frusterend voor deze hardwerkende ondernemers.

Volgens mijn zoon waren de huurkosten van het pand van Finesse en Otomoto enorm hoog, durf het bedrag niet te vermelden
Iemand enig idee hoe deze worden berekend, en wat de kosten daarvan zijn

Jawel...

Vertel, Maarten

hangt vaak van de pensioenbv af...

Ik denk dat je ook de financieringskosten samen met de huurkosten moet nemen om een goed beeld te krijgen.

Even een 'achterkant sigarenkist' voorbeeld van een gemiddelde Porsche dealer. heeft al snel 80 auto's staan, gebruikt en nieuw. Gemiddelde waarde van de auto's zal al snel zo'n 90.000 euro zijn. Dat is al 7,2 miljoen euro aan voorraad, neem ik de onderdelen e.d. even niet mee.

Een hip pandje kost ook al snel een miljoen of 3,5. Kan je huren of financieren. Laten we voor de eenvoud even uitgaan van financieren.

Hebben we het over een investering van 10,7 miljoen euro. Ik ga er vanuit dat de bank dit voor meer dan 80% financiert. Als het voor minder is, dan moet je geen dealer beginnen, maar gewoon lekker van je geld gaan genieten. Ga even uit van een 90% financiering. Dat is dus 9,6 miljoen.

Het pand gaat tegen tophypotheektarief, zo'n 6,5% voor 10 jaar. De rest tegen 8% voorraadfinanciering.

Bij elkaar is dit een jaarlijkse last van 715.500 euro, da's een kleine 60.000 per maand. Dit bedrag komt dan boven op je reguliere kosten voor personeel, verzekeringen, etc. Als je 6 dagen per week open bent, dus 24 dagen per maand gemiddeld, dan is het elke werkdag 2.500 euro aan lasten die je moet terugverdienen boven op de variabele kosten voordat je er weer op vooruit gaat.

Dan heb je het nog niet over mogelijke voorraadafschrijvingen wat nu aan de orde van de dag is bij autobedrijven. 20% afschrijving van bovenstaand voorraadbedrag is bijna 1,5 miljoen euro.

Kortom, het is bar en boos als de handel stopt en de kosten doorlopen. De verkopen in de VS en de zuidelijk europese landen geven niet echt een goed signaal af.

Een slimme dealer kan bijvoorbeeld de volgende dingen doen:
- Voorraad met verlies afbouwen zonder inruil om een kasstroom te houden om de lasten te betalen
- Klanten 'grote' reparaties als revisies e.d. aanbieden tegen sterk gereduceerd tarief. Zo hou je het personeel aan het werk en komt er ook cash binnen.

Nogmaals het is een 'achterkant sigarendoos' berekening. Het kan best zijn dat een importeur veel gunstigere financieringstarieven rekent, maar dan verplaats je het probleem. Het grootste probleem van dit moment is eigenlijk dat deze recessie een 'overval' is geweest, waardoor er maar weinig dealers, importeurs en fabrikanten zijn die het hebben zien aankomen en zich er op voorbereid hebben.

Op je financierings% na (wel iets lager denk ik) precies het verhaal zoals ik het in mijn hoofd heb. Dit is exact het probleem!

Beetje showroom zal 50-75E per m2 per jaar kosten (huur). Probleem met showrooms is dat ze nogal specifiek zijn en (bijna) alleen voor dat doel gebruikt kunnen worden. De waarde van dit soort objecten was (zeg) 12x de jaarhuur maar nu denk ik <10x. Na 10 jaar kun je waarschijnlijk beter gewoon een nieuwe neerzetten. Afschrijving is hier dus wel een punt i.t.t. de meeste andere gebouwen. Eigenaar van de stenen kreeg ca. 80% gefinancierd en moest denk ik 2-4% per jaar aflossen (als het al niet meer was). Nu krijg je dit soort spul denk ik niet (of nauwelijks) meer gefinancierd. Bouwkosten van zo'n doos staan op ca. EUR 170 per m3 overigens.

2 mio en dan rentenieren?

@devils son Dat wordt idd bijbeunen

Precies. Als je het tekort komt is het veel geld, maar als je het hebt valt het tegen...

Met 2 mio tegen een rendementje van 4% minus 1,2% vermogensrendementsheffing zit je op netto € 56.000 per jaar.
Tuurlijk vinden we dat allemaal maar karig!

Op een pand bedrijfspand deed men in de goede tijden 70% executiewaarde uitzonderingen bevestigen de regel maar dan werd er gezocht naar andere zekerheden of afbouwen in 5jr. Voorraad is geen drol waard. Nemen we als dekking 30% is mijns inziens 9 van de 10 keer te veel. Echter willen we er wel meer op financieren, maar zeker en never 90% en is het vaak een combinatie met debiteuren financiering.

Maar is dat een beleggingspand of is dit vanuit een gebruiker geredeneerd?

Voor eigen gebruik, voor beleggingspand is het nog minder, vaak lukt het wel met bijv. Borgstellingskredieten subsidie van de Staat. Deze helpt startende en bestaande ondernemers. Staat voor het overige in dus totale financiering afbouw borgstelling moet wel geschieden in 12 jr.

Als belegging 70% executie? Dan zou ik eens een andere bank gaan zoeken...

even dit steno ontrafelen (ik ben een leek ): bedoel je dat een bank gemakkelijk meer zou moeten (willen) financieren dan 70% van de executiewaarde van een pand, uitgaande van een beleggingspand (box 3)? Ik heb wel eens de wetmatigheid gehoord, dat een bank tot 60% van de opbrengstwaarde zou willen financieren, al gaat zij liever op 40% zitten uit veiligheidsoverweging.
Marr wellicht wil je iets heel anders zeggen hierboven...

@ rentenieren met 2 mio: best al leuk toch, 56.000 is dan in principe netto per jaar. Wellicht geen vetpot, maar als je wilt kun je dan nog af en toe wat afsnoepen van je vermogen. Wie 'niet te veel ' heeft, kan ook niet heel veel verliezen, zeggen ze wel eens..

Ik heb voor een miljard of 3 aan vastgoed gefinancierd en meestal rond de 80% van de beleggingswaarde. Particulier (lees: kleinschaliger) zal misschien iets lager zitten maar niet op de hier genoemde percentages.

@HV: 56 ruggen NETTO géén vetpot . . . ?

Uit je eigen spaarpot?

Nou ja waarom niet , ligt ook aan je leeftijd en je vaste lasten toch

Dan zou ik wat anders doen denk ik

Maarten, bedoel jij dat een pand van bijvoorbeeld 800.000 aankoop dan voor 640.000 wordt gefinancierd; in de particuliere markt wellicht voor ca. 600.000? Of ga je niet van de aankoopwaarde uit, maar inderdaad van de geldende execultiewaarde.